Khái toán là gì? Cách tính khái toán trong xây dựng bạn cần biết!

1. Khái toán là gì?

“Khái toán” là khái niệm chỉ sự ước lượng tổng mức đầu tư của các dự án xây dựng. Và để có thể tính được tổng mức đầu tư một cách tương đối thì ít nhất các chủ đầu tư cần phải sở hữu được ngoài mặt hạ tầng hay cũng có thể hiểu họ sẽ tính khái toán dựa trên những kinh nghiệm đến từ các nhà thầu để xây dựng, tạo ra những con số nhất định.

Sau khi quá trình phổ quát các công trình được diễn ra và thực hiện được những chi tiết cuối cùng của các công trình đó thì các nhà thầu sẽ đưa ra các hàm thống kê tương quan giữa vấn đề giá bán với một số biến cụ thể nào đó. Và thông thường thì các nhà thầu sẽ tính khái toán dựa vào chính giá xây dựng trên 1 diện tích nào đó. Ví dụ như là chúng ta vẫn thường được nghe đến giá xây dựng của nhà ở hiện nay là 2,8 – 3 triệu đồng/m².

Mặc dù vậy thì đơn giá ở khu vực nội thành sẽ có sự khác biệt so với khu vực ngoại thành. Các công trình dự án nằm trong thức giấc và có cấu tạo địa chất yếu hơn thì đơn giá xây dựng sẽ phải nâng cao hơn và phần gia cố của móng sẽ từ 20 – 30%.

2. Tìm hiểu về đặc điểm của phương pháp tính khái toán

Hiện nay, việc tính khái toán các giá trị xây dựng hầu hết đều dựa vào những kinh nghiệm và đơn giá /m². Điều đó có nghĩa là dựa vào việc thống kê nên nêu như cứng nhắc quá thì sẽ khó đạt được sự chính xác, đôi khi sẽ dẫn đến sai sót lớn. Bên cạnh đó thì rất nhiều độ tin cậy sẽ còn phụ thuộc vào số lượng cùng với chất lượng của các mẫu thống kê.

Và để có thể báo cáo được về tính khái toán một cách chính xác nhất thì các nhà thầu sẽ cần phải dựa trên cả những công trình và hình trạng, chất lượng sau khi hoàn thiện các công trình đó về kết cấu, địa tầng, địa chất tương ứng. Thông thường thì độ sau lệch của các trị giá khái toán đó sẽ tính theo phương pháp trên và sẽ khá cao, do đó việc sai số có thể sẽ lên đến hơn 10%, một số trường hợp còn lên đến 50%.

Thực tế thì hiện nay, sẽ không có doanh nghiệp xây dựng hay tổ chức nào có thể đứng ra để phân tích về các số liệu này. Do đó, các nhà thầu nhỏ lẻ sẽ gặp khá nhiều khó khăn trong việc có thể đưa ra được những số liệu đáng tin cậy nhất. Và diện tích để tính khái toán ở đây chính là diện tích của tầng trệt, tầng lầu và bao gồm cả ban công. Ví dụ như đối với nhà làm bằng mái ngói thì các nhà thầu có thể xây dựng cùng thêm 30 – 50% đơn giá đó, có nghĩa là thêm từ khoảng hơn 700.000 – 1.300.000 đồng cho 1m² mái ngói.

3. So sánh sự khác nhau giữa khái toán và dự toán

- Thời điểm xác định: Nếu như dự toán xây dựng xác định ở giai đoạn thực hiện các dự án thì khái toán lại được xác định ngay từ giai đoạn chuẩn bị của dự án.

- Nội dung thực hiện:

+ Khái toán sẽ bao gồm 7 nội dung chi phí đó là: chi phí bồi thường, chi phí hỗ trợ và tái định cư, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí đầu tư xây dựng, chi phí quản lý các dự án và một số chi phí khác.

+ Dự toán xây dựng thì chỉ có 6 nội dung đó là: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí tư vấn, chi phí quản lý các dự án và chi phí dự phòng khác.

- Phương pháp để xác định của khái toán và dự toán cũng có sự khác nhau. Và hiện nay có 4 phương pháp tính khái toán nhưng với dự toán xây dựng thì hiện chỉ có 2 phương pháp.

- Các dữ liệu xác định không giống nhau:

+ Khái toán sẽ xác định từ khối lượng cơ sở thiết kế, các suất vốn đầu tư đến chỉ số giá và dữ liệu công trình. Theo đó thì khối lượng và giá sẽ mang tính tổng hợp hơn và giá cũng sẽ mang tính bình quân cao hơn, do đó sẽ độ chính xác sẽ không được bằng dự toán.

+ Còn với dự toán xây dựng thì khối lượng các thiết kế sẽ chi tiết hơn và định mức cũng như giá xây dựng công trình của dự án cũng được tính toán chi tiết, cụ thể hơn. Và trong xây dựng dự toán cho dự án sẽ có toàn bộ những dữ liệu cùng các tiện ích để khi thực hiện công tác dự toán sẽ có thể lưu lại những thông tin đó cho lần sau.

- Yêu cầu về độ chính xác:

+ Trong khái toán thì sẽ cho phép sai số là ±20% so với giá trị thực của dự án.

+ Còn đối với dự toán xây dựng thì dự toán thiết kế kỹ thuật sẽ có sai số là ±10%.

- Đối tượng được xác định cũng có sự khác nhau:

+ Với khái toán thì đây sẽ là toàn bộ các chi phí về đầu tư xây dựng được xác định cho dự án thực hiện.

+ Còn đối với dự toán xây dựng thì chính là những chi phí cần thiết, quan trọng để xây dựng nên công trình.

4. Cách tính khái toán trong xây dựng được thực hiện như thế nào?

Để có thể tính được giá thành cho các hoạt động xây dựng các công trình thì các nhà thầu sẽ cần phải tiến hành lập các dự toán chi tiết, cụ thể. Và muốn có được giấy tờ dự toán một cách xác thực nhất thì bắt buộc mọi công trình cần phải được hoàn tất các giai đoạn liên quan đến hình dáng như là:

- Các thủ tục dò hỏi địa chất

- Các vấn đề về giấy má bề ngoài của kiến trúc

- Các hồ sơ bề ngoài của cấu trúc

- Vấn đề về giấy má thiết kế các hệ thống cấp thoát nước

- Vấn đề liên quan đến hồ sơ bên ngoài mặt của hệ thống điện, máy tính, camera bảo vệ, điện thoại,...

Theo đó, các cá nhân, nhân viên dự toán sẽ dựa vào các bản vẽ bên ngoài mặt này để có thể đưa ra những dự toán một cách chi tiết, cụ thể nhất cho dự án xây dựng mà mình đang đảm nhiệm. Và sự toán chi tiết các công trình sẽ bao gồm 3 bảng đó là bảng tiên đoán – dự đoán, bảng tổng hợp các kinh phí và bảng tổng hợp toàn bộ những kinh phí dự toán.

- Đối với bảng tiên đoán – dự đoán (hay còn gọi là tiên lượng dự toán) thì sẽ thể hiện được khối lượng một cách chính xác nhất của những công tác và hạng mục mà dự án cần phải thực hiện như là công trình đó sẽ cần phải xây dựng bao nhiêu m² tường bằng gạch ống với độ dày 100cm hay cần phải đổ bao nhiêu khối bê tông cho sàn và cột,...

- Đối với bảng tổng hợp các kinh phí cho vật tư xây dựng thì sẽ liệt kê ra một cách chính xác nhất về số lượng cũng như đơn giá thị phần của đa số các chủng vật tư cần sử dụng. Ví dụ như là cần bao nhiêu tấn xi măng, thép, bao nhiêu gạch,...

- Còn với bảng tổng hợp các kinh phí dự toán thì sẽ chính là những chi phí cho phần vật liệu, nhân công cũng như giá bán khác trong quá trình thực thi công trình dự án. Và đây chính là kết quả cuối cùng với độ chính xác cao nhất, mức độ sai sót chỉ đến khoảng 5% cho việc định giá cho dự án.

Hiện nay, rất nhiều người có khá băn khoăn, lo lắng trong việc xác định về kinh phí xây dựng. Vậy cụ thể việc tính khái toán cho việc xây dựng được thực hiện như thế nào?

- Vấn đề đầu tiên cần phải làm chính là xác định về quy mô xây dựng của dự án đó dựa trên nhu cầu của của khách hàng như là số phòng ngủ, diện tích của phòng khách như thế nào, phòng bếp, các khu công trình phụ,... cũng như diện tích của dự án đó để có thể xác định được chính xác nhất về quy mô của dự án. Khi xác định về vấn đề này thì cũng cần phải lưu ý đến những nhu cầu có thể phát sinh trong tương lai như là sinh thêm con hay con cái lớn,... và sau đó sẽ phác thảo một cách sơ lược nhất về công trình dự án.

- Tính toán về diện tích xây dựng và theo nguyên tắc chung là với mỗi không gian sử dụng sẽ tính 100% diện tích còn sân và sân thường sẽ chỉ tính khoảng 50% diện tích. Đối với những trường hợp đã có sàn nhưng mái lại lợp trang trí hay đổ sàn dốc thì việc dán ngói trang trí sẽ chỉ lên đến 60%.

- Tính toán về đơn giá thực hiện thì việc này sẽ phụ thuộc khá nhiều vào vật liệu sau khi đã hoàn thiện. Ví dụ đối với nhà phố bình thường thì sẽ rơi vào khoảng gần 3 triệu đồng, với nhà cao cấp hơn thì gần 4 triệu đồng, còn những nhà biệt thự cao cấp hơn nữa thì sẽ có giá cao hơn bình thường. Đối với những phần thô ổn định thì sẽ khoảng trên dưới 2,2 triệu đồng/m². Bên cạnh đó thì ở những khu vực đất yếu hơn sẽ cần phải tính thêm các chi phí đóng cừ hoặc là khoan cọc nhồi thì mới đảm bảo thực thi công trình một cách tốt nhất.

- Cuối cùng chính là điều chỉnh, bạn có thể tăng hay giảm diện tích xây dựng hoặc là các tầng và thực hiện điều chỉnh sao cho hợp lý nhất và cũng cần phải có mức dự trù về kinh phí đề phòng vấn đề trượt giá khi mà hiện nay luôn xảy ra tình trạng “bão giá”.

Hy vọng những chia sẻ trên đây của timviec365.vn sẽ giúp các bạn hiểu rõ về khái toán là gì cùng những thông tin liên quan đến cách tính khái toán giá trị xây dựng như thế nào. Từ đó có thể áp dụng hiệu quả vào công việc ngoài thực tế nhé!