Giấy phép xây dựng là gì? Những điều cần biết về giấy phép xây dựng

1. Giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là gì? Đây là loại văn bản pháp lý quan trọng, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư trước khi tiến hành xây dựng, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Việc có giấy phép xây dựng không chỉ đảm bảo công trình được thực hiện hợp pháp mà còn là cơ sở để xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, tránh các rủi ro pháp lý như phạt tiền hay buộc tháo dỡ công trình.

Theo Điều 3, khoản 17 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020):

“Giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để tiến hành xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình.”

Tại Việt Nam, hiện nay, các loại công trình bắt buộc phải có giấy phép xây dựng bao gồm: nhà ở riêng lẻ trong khu vực quy hoạch đô thị, các công trình công cộng, nhà xưởng, cơ sở hạ tầng và nhiều công trình khác theo quy định pháp luật. Việc hiểu rõ giấy phép xây dựng là gì sẽ giúp chủ đầu tư chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, thực hiện đúng thủ tục cấp giấy phép xây dựng và đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật.

Khi làm ngành xây dựng cơ bản, muốn tìm việc làm xây dựng thì những kỹ sư xây dựng và các cơ quan xây dựng cần nắm rõ thế nào là giấy phép xây dựng. Nội dung dưới đây sẽ giải thích rõ ràng về giấy phép xây dựng để các bạn hiểu rõ hơn về khái niệm giấy phép xây dựng.

Việc làm Xây dựng tại Hồ Chí Minh

2. Các loại giấy phép xây dựng và quy định hiện hành

Hiểu rõ giấy phép xây dựng là gì giúp chủ đầu tư lựa chọn đúng loại giấy phép phù hợp với mục đích xây dựng, sửa chữa hay di dời công trình. Dưới đây là phân tích chi tiết về các loại giấy phép xây dựng theo quy định mới nhất của pháp luật Việt Nam.

2.1. Giấy phép xây dựng công trình mới

Đây là loại giấy phép cấp cho chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng công trình mới, từ nhà ở riêng lẻ đến các công trình dự án. Hiện nay, giấy phép xây dựng công trình mới được chia thành hai hình thức:

- Giấy phép xây dựng có thời hạn: Cấp cho công trình hoặc nhà ở riêng lẻ trong một khoảng thời gian nhất định, phù hợp với kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

- ​Giấy phép xây dựng theo giai đoạn: Dành cho các dự án lớn, cấp phép từng phần công trình hoặc từng công trình trong dự án khi thiết kế xây dựng chưa hoàn thiện toàn bộ.

Theo Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020, việc phân loại này giúp cơ quan quản lý nhà nước giám sát tiến độ xây dựng, đồng thời hỗ trợ chủ đầu tư hoàn thiện công trình đúng quy hoạch và pháp lý.

2.2. Giấy phép sửa chữa, cải tạo

Các trường hợp sửa chữa hoặc cải tạo công trình cần giấy phép khi thay đổi kết cấu chịu lực, diện tích hoặc ảnh hưởng đến kiến trúc, môi trường, an toàn công trình. Ví dụ:

- Thay đổi mặt ngoài công trình giáp đường gây ảnh hưởng đến cảnh quan hoặc an toàn công trình.

- Thay đổi công năng sử dụng của công trình mà ảnh hưởng đến kết cấu hoặc khu vực xung quanh.

Chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nộp cơ quan có thẩm quyền. Thời gian cấp phép hiện nay là khoảng 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ và 30 ngày đối với các công trình khác. Hồ sơ chưa hợp lệ sẽ được yêu cầu bổ sung hoặc chỉnh sửa để hoàn thiện.

Việc làm quản lý dự án xây dựng

2.3. Giấy phép di dời công trình

Một số trường hợp đặc biệt yêu cầu xin giấy phép di dời công trình, bao gồm:

- Di dời nhà ở riêng lẻ hoặc công trình trong khu đô thị.

- Di dời nhà ở hoặc công trình tại trung tâm cụm xã.

- Di dời công trình trong các khu bảo tồn hoặc di tích văn hóa – lịch sử.

Chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về di dời và chuẩn bị hồ sơ, lệ phí theo quy định mới nhất để được cấp giấy phép hợp pháp.

3. Nội dung quy định trên giấy phép xây dựng

Để hiểu rõ giấy phép xây dựng là gì, chủ đầu tư cần nắm các nội dung bắt buộc phải có trên văn bản này. Giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, là cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng hợp pháp, đồng thời giúp xác định và xử lý các vi phạm nếu có. Theo Điều 90 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), giấy phép xây dựng phải bao gồm các thông tin cơ bản sau:

1. Tên công trình hoặc dự án: Xác định rõ công trình thuộc dự án nào, đảm bảo kiểm soát quy hoạch xây dựng.

2. Chủ đầu tư và địa chỉ liên hệ: Với nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình hoặc cá nhân tự xây hoặc thuê thi công, chủ đầu tư chính là hộ gia đình hoặc cá nhân đó.

3. Vị trí xây dựng: Bao gồm địa điểm cụ thể, tọa độ công trình và tuyến xây dựng đối với các công trình theo tuyến.

4. Loại và cấp công trình: Phân loại theo quy mô, công năng và tiêu chuẩn kỹ thuật.

5. Cốt xây dựng công trình: Xác định mốc cao độ nền, cốt tầng và các điểm đo kỹ thuật quan trọng.

6. Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng: Xác định giới hạn xây dựng trên lô đất, đảm bảo tuân thủ quy hoạch.

7. Mật độ xây dựng: Áp dụng với các công trình có yêu cầu về tỷ lệ xây dựng trên diện tích đất.

8. Hệ số sử dụng đất: Quy định mức tối đa diện tích sàn xây dựng trên diện tích đất.

9. Đặc điểm công trình dân dụng, nhà ở riêng lẻ, công nghiệp: Bao gồm tổng diện tích xây dựng, diện tích tầng 1 (tầng trệt), số tầng (tầng hầm, tầng áp mái, tum, tầng kỹ thuật) và chiều cao tối đa toàn công trình.

10. Thời hạn khởi công: Không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp phép; giúp cơ quan quản lý theo dõi tiến độ xây dựng và đảm bảo thực hiện đúng quy hoạch.

Việc nắm vững các nội dung này sẽ giúp chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng đầy đủ, tránh thiếu sót và rủi ro pháp lý. Đồng thời, hiểu rõ giấy phép xây dựng là gì cũng giúp quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi và hợp pháp.

Việc làm Hoạch định - Dự án tại Hà Nội

4. Trường hợp cần xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Căn cứ Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (có hiệu lực từ 01/01/2021), các công trình nhà ở riêng lẻ phải được cấp giấy phép xây dựng bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật, trừ những trường hợp sau:

- Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn dưới 07 tầng và thuộc khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, hoặc quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt; trừ các trường hợp nằm trong khu bảo tồn hoặc di tích lịch sử – văn hóa.

- Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực chưa có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ các công trình trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa.

Theo Khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt như sau:

- Khu vực nông thôn, khu bảo tồn hoặc di tích lịch sử – văn hóa: Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng.

- Khu vực đô thị: Phạt tiền từ 20 – 30 triệu đồng.

Lưu ý:

- Khu vực đô thị: bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn (theo Khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009).

- ​Khu vực nông thôn: bao gồm các khu vực còn lại.

Việc nắm rõ giấy phép xây dựng là gì, khi nào cần xin và mức phạt liên quan sẽ giúp chủ đầu tư thực hiện xây dựng hợp pháp, hạn chế rủi ro pháp lý và tránh các sai sót trong quá trình thi công.

5. Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng

Để hiểu rõ giấy phép xây dựng là gì và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chủ đầu tư cần nắm các điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật hiện hành. Các điều kiện này được quy định tại Điều 91, 92, 93, 94 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi, bổ sung theo Luật Kiến trúc 2019 và Luật số 62/2020/QH14.

- Đối với khu vực chưa có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng:

+ Quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành liên quan;

+ Quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản chấp thuận vị trí, tổng mặt bằng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đối với công trình ngoài đô thị không theo tuyến).

- Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhỏ: Công trình thuộc dự án do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện, quy mô nhỏ hơn 05 ha (nhỏ hơn 02 ha đối với dự án nhà ở chung cư), sử dụng quy hoạch phân khu xây dựng làm cơ sở cấp giấy phép.

- Đối với công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng:

+ Yêu cầu thẩm tra hồ sơ theo Khoản 6 Điều 82 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi tại Khoản 24 Điều 1 Luật 62/2020/QH14;

+ Báo cáo kết quả thẩm tra phải có kết luận về an toàn công trình, tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của hồ sơ thiết kế.

Việc xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở là thủ tục pháp lý bắt buộc, có vai trò quan trọng trong quản lý xây dựng:

- Đảm bảo hợp pháp: Ngoại trừ các trường hợp được pháp luật miễn, mọi công trình nhà ở đều phải xin giấy phép.

- Giảm rủi ro pháp lý: Hạn chế tranh chấp, kiện tụng liên quan đến xây dựng công trình.

- Tạo thuận tiện cho dự án: Giúp dự án xây dựng được triển khai nhanh chóng, minh bạch.

- Tuân thủ quy hoạch: Giúp cơ quan quản lý giám sát xây dựng theo quy hoạch, bảo vệ cảnh quan, môi trường và phát triển cơ sở hạ tầng.

- Phát triển kiến trúc bền vững: Góp phần phát triển kiến trúc hiện đại mà vẫn giữ gìn bản sắc dân tộc.

- Quản lý đất đai: Chủ đầu tư cần chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức trước khi xin phép theo quy định pháp luật.

- Xử lý vi phạm: Trường hợp không thực hiện thủ tục xin giấy phép, cơ quan chức năng có quyền xử lý và hủy bỏ công trình vi phạm.

Theo Văn bản hợp nhất Nghị định số 02/VBHN-BXD ngày 20/07/2018 của Bộ Xây dựng, các trường hợp cấp giấy phép được xem xét như sau:

- Điều kiện cụ thể theo Điều 91, 92, 93 Luật Xây dựng 2014.

- Dự án đầu tư trong đô thị chưa có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết: Giấy phép quy hoạch xây dựng hoặc thông tin quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp làm cơ sở cấp giấy phép.

Việc nắm vững giấy phép xây dựng là gì và các điều kiện cấp phép giúp chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ xin giấy phép xây dựng, tránh sai sót và đảm bảo dự án được thực hiện hợp pháp, an toàn.

6. Hướng dẫn hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép

Hiểu rõ giấy phép xây dựng là gì sẽ giúp chủ đầu tư biết cách xử lý khi xây dựng nhà ở riêng lẻ mà chưa được cấp phép. Việc khởi công xây dựng công trình khi chưa có giấy phép là hành vi vi phạm pháp luật xây dựng và sẽ bị cơ quan chức năng xử lý.

Thủ tục hợp thức hóa khi đang thi công:

- Khi phát hiện công trình xây dựng không có giấy phép, cơ quan có thẩm quyền sẽ lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tạm dừng thi công.

- Chủ đầu tư hoặc cá nhân vi phạm phải hoàn thiện hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ, kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt.

- Đối với dự án đầu tư xây dựng lớn, thời hạn thực hiện thủ tục hợp thức hóa là 90 ngày.

Theo Khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:

Người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm và yêu cầu dừng thi công. Trong thời hạn 30 ngày (nhà ở riêng lẻ) hoặc 90 ngày (dự án đầu tư), tổ chức hoặc cá nhân vi phạm phải hoàn thành hồ sơ xin giấy phép xây dựng, giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh và được cấp phép hợp pháp.

Hậu quả nếu không hợp thức hóa:

- Nếu quá thời hạn trên mà chủ đầu tư không xuất trình giấy phép xây dựng, cơ quan nhà nước sẽ ra văn bản yêu cầu tự phá dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm.

- Đây là biện pháp nhằm bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật, bảo vệ cảnh quan đô thị, an toàn công trình và quyền lợi của cộng đồng.

Việc nắm vững giấy phép xây dựng là gì và thực hiện đúng thủ tục hợp thức hóa giúp chủ đầu tư tránh rủi ro pháp lý, hoàn tất hồ sơ hợp pháp, đồng thời bảo vệ quyền lợi khi xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Hiểu rõ giấy phép xây dựng là gì là bước quan trọng để chủ đầu tư thực hiện xây dựng nhà ở và công trình hợp pháp, tránh vi phạm pháp luật và rủi ro liên quan. Việc xin cấp giấy phép xây dựng không chỉ giúp bảo đảm tuân thủ quy hoạch, an toàn công trình, mà còn hỗ trợ giải quyết tranh chấp, kiện tụng và góp phần phát triển kiến trúc bền vững.​

Thực hiện đầy đủ các bước xin cấp giấy phép xây dựng theo hướng dẫn sẽ giúp chủ đầu tư triển khai công trình nhanh chóng, hợp pháp và an toàn. Nắm vững các quy định này còn là cách để bảo vệ quyền lợi cá nhân, góp phần xây dựng môi trường xây dựng minh bạch và phát triển bền vững.

>>> Tìm hiểu thêm: Hãy rút ngắn thời gian tìm việc làm của bạn bằng cách click ngay tại đây để lựa chọn công việc phù hợp nhất và nhanh tay nộp CV ứng tuyển tại Timviec365.vn