1. Định giá tài sản là gì?
Trước khi đi tìm hiểu về khái niệm định giá tài sản, hãy cùng tôi tìm hiểu về thuật ngữ định giá. Hiểu một cách nôm na, định giá có thể là ước tính giá trị thực của một thứ gì đó. Thông thường, những thứ cần định giá sẽ là tài sản hoặc trách nhiệm tài chính.
Định giá tài sản là quá trình xác nhận giá trị thực của một tài sản trong một thời điểm nhất định nào đó. Định giá tài sản thường được áp dụng trước khi tiến hành nhượng bán hoặc khi mang tài sản đi góp vốn. Định giá tài sản có thể được áp dụng trước khi các cặp vợ chồng muốn phân chia tài sản chung trước khi ly hôn. Trong các trường hợp các bạn muốn vay vốn của các tổ chức tín dụng, họ cũng sẽ tiến hành định giá tài sản bạn đang có trước khi cho vay.
Xem ngay: Tìm hiểu nội dung cơ bản của chính sách thuế hiện hành
2. Định giá tài sản mang đi góp vốn
Hình thức góp vốn liên doanh bằng tài sản cố định hữu hình và tài sản cố định vô hình thường được các doanh nghiệp sử dụng. Vậy quá trình góp vốn bằng tài sản diễn ra như thế nào? Ai sẽ là người đưa ra quyết định sau khi về giá trị thực của tài sản? Kế toán sẽ hạch toán như thế nào khi phát sinh nghiệp vụ tài chính như vậy? Hãy cùng tôi trả lời toàn bộ những câu hỏi này nhé!
Tài sản được góp vốn có thể là tiền mặt, ngoại tệ, hoặc tài sản cố định vô hình và hữu hình. Ở đây, tôi xin được đề cập tới việc góp vốn bằng hai loại tài sản hữu hình và vô hình. Quá trình góp vốn bằng tài sản cố định sẽ diễn ra như sau:
- Định giá tài sản trước khi đem đi góp vốn. Khi đơn vị nhận góp vốn đồng ý với giá trị được định giá của tài sản, cả hai bên sẽ tiến hành làm các bước tiếp theo.
- Lập biên bản góp vốn bằng tài sản.
- Chuẩn bị trước hợp đồng liên doanh, liên kết của hai công và biên bản định giá của các công ty có thẩm quyền.
- Căn cứ vào hồ sơ chứng từ đã lập, kế toán hai bên tiến hành ghi chép sổ sách kế toán, bên góp vốn tiến hành ghi giảm tài sản đồng thời hạch toán chênh lệch giữa giá được định với giá trị thực trên số sách kế toán, đồng thời mở sổ sách theo dõi TK 222 (Vốn góp liên doanh).
Xem thêm: Bút toán là gì? Những điều cần biết về bút toán
Quy trình định giá các tài sản này sẽ tuân thủ theo các nguyên tắc định giá như: giá cả thị trường, mức độ khấu hao, khả năng sinh lời... Khi mang tài sản đi góp vốn, nếu các chuyên gia định giá tài sản cao hơn so với nguyên giá trừ đi khấu hao, các bạn sẽ cho phần chênh lệch vào thu nhập khác (TK 711) và ngược lại nếu giá trị được thẩm định thấp hơn so với giá trị của tài sản khi đã trừ đi hao mòn lũy kế, phần chênh lệch sẽ được phản ánh trên tài khoản chi phí khác (811).
Khi hai bên không thể xác định giá trị của sản phẩm vào thời điểm hiện tại, sẽ phải nhờ sự can thiệp của các bên định giá- là những cơ quan đã được pháp luật cho phép thực hiện chức năng này.
Xét về khía cạnh kế toán, khi phát sinh nghiệp vụ góp vốn bằng tài sản, các bạn cần phải ghi giảm giá trị tài sản và ghi tăng tài khoản góp vốn liên doanh liên kết. Các bạn có thể tham khảo cách định khoản dưới đây:
Trường hợp tài sản được định giá cao hơn so với giá trị còn lại, kế toán ghi:
- Nợ TK 222 (Góp vốn liên doanh, liên kết)
- Nợ TK 214 (Hao mòn tài sản cố định)
- Có TK 211 (Tài sản cố định)
- Có TK 711 (Phần chênh lệch cao hơn giữa định giá tài sản và giá trị còn lại của tài sản)
Trường hợp tài sản cố định được định giá thấp hơn sơ với giá trị còn lại trên sổ sách kế toán, kế toán ghi:
- Nợ TK 222 (Góp vốn liên doanh, liên kết)
- Nợ TK 214 (Hao mòn tài sản cố định)
- Nợ TK 811 (Phần chênh lệch thấp hơn giữa định giá tài sản và giá trị còn lại của tài sản)
- Có TK 211 (Tài sản cố định)
Các nhà quản trị khi tiến hành góp vốn bằng tài sản, có thể tự thành lập hội đồng định giá gồm đại diện các bên tham gia góp vốn, cũng có thể mời bên thứ ba chuyên phụ trách công tác thẩm định giá sản phẩm nếu hai công ty chưa tìm được tiếng nói chung trong việc xác nhận giá trị thực tế của tài sản đó.
Xem thêm: Giới thiệu tất tần tật bảng hệ thống tài khoản theo thông tư 200
3. Định giá tài sản khi vay vốn ngân hàng
Định giá tài sản là một trong những khâu vô cùng quan trọng của ngân hàng trước khi cho khách hàng vay vốn với hình thức thế chấp. Việc định giá có ý nghĩa vô cùng quan trọng để đi tới quyết định cho khách hàng vay đồng thời giảm thiểu nợ xấu và những rủi ro trong tín dụng không đáng có.
Chúng ta có thể thấy rằng, công tác cho vay thế chấp là một hoạt động mang lại doanh thu chính cho ngân hàng. Công tác định giá tài sản có thể được coi là một trong những công tác vô cùng quan trọng của các nhân viên tín dụng. Tuy nhiên, có thể thấy rằng công tác định giá tài sản, đặc biệt là định giá bất động sản của các ngân hàng còn gặp khá nhiều khó khăn.
Thông thường các ngân hàng sẽ tự tiến hành công tác định giá thay vì tìm đến bên thứ ba hoặc các chuyên gia thẩm định do chi phí định giá khá cao. Các nhân viên còn gặp khá nhiều khó khăn trong việc xác định giá trị tài sản trước khi cho vay, kéo theo việc chưa đưa ra được mức cho vay phù hợp.
Thực tế cho thấy rằng, việc định giá tài sản là bất động sản còn nhiều khó khăn do những nguyên nhân như sau:
Thị trường bất động sản luôn có những biến động, hoạt động mua bán có lúc nhanh như “ cơn lốc”, có lúc lại trong tình trạng “đóng băng”. Trong thời gian thẩm định không dài, hơn nữa lại chưa biết chính xác bất động sản là gì và không được đào tạo bài bản về bất động sản nên các nhà định giá của ngân hàng rất khó để có thể có đủ thông tin để có thể xác định một cách chuẩn xác nhất giá trị thực của bất động sản cần định giá.
Hơn nữa, đối với thị trường bất động sản, các nhà quản lý vẫn chưa có cách quản lý thị trường hiệu quả. Các văn bản về luật đất đai còn chưa có sự đồn nhất . Do đó, còn rất nhiều kẽ hở trong lĩnh vực này khiến không ít người có thể lách luật, đầu cơ trên thị trường này. Đây cũng có thể coi là một khó khăn trong việc định giá bất động sản.
Một thực trạng thường thấy trong việc định giá tài sản là bất động sản chính là các nhà định giá quá quan tâm tới vấn đề pháp lý mà không chú trọng nhiều vào giá trị thực của tài sản trên thị trường. Trong khi đó, khung giá đất của nhà nước và khung giá đất của thị trường chênh lệch nhau rất nhiều . Số liệu các chuyên gia định giá của ngân hàng đưa ra và giá trị thực tế thường có sự chênh lệch tương đối lớn.
Bên cạnh đó, các nhà định giá của ngân hàng thường chưa biết áp dụng các phương pháp định giá linh hoạt. Phương pháp áp dụng để định giá tài sản, cụ thể là bất động sản thường được dùng là phương pháp so sánh. Với phương pháp này, giá trị thực của bất động sản khó có thể được xác định một cách chính xác.
Để có thể biết được giá trị thực của một bất động sản, các nhà định giá cần phải có những kiến thức nhất định về phong thủy, xây dựng, nội thất,… Trong cùng một tòa nhà, giá trị của các căn hộ có thể có chênh lệch lên đến cả tỷ đồng do các yếu tố trên quyết định. Nếu chỉ áp dụng những kiến thức cứng nhắc, các bạn sẽ rất khó để có thể đưa ra một con số phù hợp và gần nhất với thực tế.
Việc làm Thẩm định - Giám thẩm định - Quản lý chất lượng tại Hồ Chí Minh
>>> Tham khảo: Nếu bạn có ý định vay vốn tại ngân hàng BIDV thì đừng quên cập nhật
giờ làm việc bidv trước để tìm được khung giờ phù hợp nhất và tránh tình trạng đến nhưng chưa đến giờ giao dịch hoặc hết giờ nhé.
4. Định giá tài sản chung khi ly hôn
Định giá tài sản còn được áp dụng trong trường hợp các cặp vợ chồng ly hôn có khối tài sản chung. Các cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thành lập hội đồng định giá để đảm bảo có thể giải quyết một cách công bằng nhất cho đương sự. Thủ tục đánh giá tài sản sẽ được tiến hành theo các bước như sau:
- Chỉ khi có đầy đủ các thành viên của hội đồng định giá, công tác định giá tài sản mới được tiến hành (Trong hội đồng định giá, không có sự tham gia của vợ, chồng và những người có liên quan)
- Cặp vợ chồng ly hôn được thông báo về thời gian, địa điểm tiến hành việc định giá và có quyền phát biểu ý kiến về việc định giá này
- Trong quá trình định giá, cần phải có biên bản nêu rõ ý kiến của từng thành viên và có chữ ký đầy đủ của những người có mặt tại địa điểm hội đồng tổ chức định giá
- Chỉ khi có nửa số phiếu tán thành, quyết định của hội đồng định giá mới có giá trị
Trong trường hợp việc định giá tài sản này không phản ánh được thực giá trị của tài sản, vợ hoặc chồng có quyền yêu cầu định giá lại để có thể đưa ra con số chính xác nhất, đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.
Xem thêm: Giải đáp phương pháp hạch toán thuế môn bài chuẩn nhất
5. Mức giá phải trả cho các cơ quan định giá
Trong trường hợp vợ chồng ly hôn, chi phí định giá tài sản sẽ phụ thuộc vào giá trị tài sản hai vợ chồng có được. Người yêu cầu định giá sẽ phải chịu trách nhiệm trả phí cho hội đồng định giá . Trong trường hợp, hai người đều có yêu cầu này, chi phí sẽ do đương sự tự thỏa thuận với nhau.
Đối với ngân hàng, việc định giá tài sản khi cho vay vốn thường được các chuyên viên định giá của ngân hàng tiến hành trực tiếp. Tuy nhiên, đối với những tài sản khó định giá như công ty, tập đoàn,… các ngân hàng cũng vẫn cần tới sự hỗ trợ của các công ty chuyên làm về định giá. Chi phí phải dành cho việc thẩm định này có thể lên tới 8 con số, thậm chí cao hơn nữa, tùy thuộc vào quy mô và giá trị của tài sản đó.
Đối với các công ty cần thuê các chuyên gia định giá để định giá tài sản góp vốn. chi phí phải trả thường ở mức khá cao. Nếu tài sản khó định giá và có giá trị lớn, mức giá phải trả có thể lên tới cả chục triệu đồng.
Bài viết trên đây là toàn bộ những chia sẻ về định giá tài sản là gì và một số vấn đề xoay quanh thuật ngữ này. Hy vọng có thể đem tới những thông tin hữu ích cho những người đang có nhu cầu tìm hiểu về định giá tài sản.
